31. januar 2020

Regnskab Øvrige - Lovgivning og fortolkning

Politisk aftale om ændring af boliglovgivningen

Regeringen og en række parter har indgået en aftale om nye initiativer på boligområdet, som vil få konsekvenser for værdiansættelsen af investeringsejendomme. Blandt andet sker der ændringer i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ligesom der indføres en række nye betingelser for, at udlejer overhovedet kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2. Her kan du læse om nogle af de væsentligste initiativer.


Jan Brødsgaard Fagkonsulent, cand.merc.aud.
woe@sfe.qx 3369 1060



Den 30. januar indgik regeringen en aftale med Dansk Folkeparti, Enhedslisten, SF og Alternativet, hvor aftaleparterne er enige om en række initiativer på boligområdet. Hensigten er at stoppe huslejestigningerne på private boliger i storbyerne, og at de private boliger ikke skal tjene som rene investeringsobjekter for investorer.

Her kan du læse om nogle af de væsentligste initiativer.

Huslejebremse
I dag må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi. Dette fortolkes i praksis som op til 10 pct. over markedsprisen. Bestemmelsen ændres, så ”væsentligt” udgår af § 5, stk. 2. For nye lejeaftaler må huslejen således ikke overstige det lejedes værdi, dvs. markedsprisen.

Karensperiode
Der indføres en karensperiode på 5 år, som betyder, at en ny udlejer (fx en ny investor), der har overtaget og gennemgribende moderniseret en ejendom, skal vente 5 år, før lejefastsættelsen må ske efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

I karensperioden kan udlejeren alene opkræve leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, dvs. omkostningsbestemt husleje med tillæg af almindelig forbedringsforhøjelse.

Karensperioden på 5 år bortfalder dog, hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kroner per kvadratmeter.

Grønt energikrav
Der indføres et skærpet grønt energikrav, så udlejer først kan fastsætte huslejen efter § 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C, eller udlejer har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer.

Gennemsigtighed
Der sættes gang i en række initiativer, som vil styrke huslejenævnene og øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne. Blandt andet etableres et huslejeregister, så man kan se lejeniveauerne. For at modvirke, at udlejer udskifter nyere installationer alene for at opfylde beløbskrav, indføres krav om, at lejemålets stand før en § 5, stk. 2-modernisering skal dokumenteres ved en besigtigelse fra huslejenævnet.

Andelsboliger
En andelsboligforening, som vælger at opgøre andelskronen på baggrund af en valuarvurdering, bliver som udgangspunkt påvirket af de nye regler, fordi andelsboligforeningen skal vurderes som en privat udlejningsejendom.

Med henblik på at formindske de negative konsekvenser for andelsværdierne, vil der blive mulighed for at fastholde valuarvurderingerne nominelt. Fastholdelsen gælder tidsubegrænset og vil omfatte valuarvurderinger foretaget inden lovforslagets ikrafttrædelse. Der indføres en overgangsordning således, at allerede igangsatte, større ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen.

Tilsvarende vil der være mulighed for tidsubegrænset at anvende den hidtidige offentlige vurdering.

Karensperioden skal ikke gælde ved omdannelse fra andelsboligforening til udlejningsejendom. Dermed friholdes andelsboligforeninger for værditabet som følge af karensperioden. En sådan friholdelse for karensperioden kan imidlertid medføre, at andelsboliger bliver meget attraktive investeringsobjekter, og for at modvirke et utilsigtet pres fra investorer præciseres det i loven, at forslag om opløsning af foreninger kræver mindst 4/5 tilslutning.

Aftaleparterne noterer sig, at andelsboligernes værdi alene påvirkes af det øgede energikrav, som udgør det første af en række initiativer i den indsats, der forventes gennemført på boligområdet som led i en kommende klimahandlingsplan. De øvrige initiativer i aftalen vil efter Transport- og Boligministeriets vurdering ikke påvirke andelsboligernes værdi. En række andre organisationer og personer er dog ikke enige i denne vurdering.

Ikrafttræden og konsekvenser
Med den politiske aftale vil parterne støtte et lovforslag fra regeringen, som skal gennemføre aftalens initiativer. Lovforslag fremsættes med henblik på, at reglerne kan træde i kraft den 1. juli 2020.

De nye initiativer vil have konsekvenser for boligmarkedet og ikke mindst for værdiansættelsen af investeringsejendomme. De ændrede forudsætninger vil medføre ændrede budgetter for investeringsejendomme, som også har direkte indvirkning på værdiansættelsen, fx når der indføres 5 års karensperiode for § 5, stk. 2–moderniseringer, og når den maksimale leje nedsættes med ca. 10 pct. Det er fortsat usikkert, i hvilket omfang de nye initiativer vil påvirke andelsboligmarkedet og valuarvurderinger af de enkelte andelsboliger, men aftaleparterne har forsøgt at undgå en væsentlig påvirkning. De ændrede regler og de afledte effekter er naturligvis noget, som revisor skal være opmærksom på – både i forbindelse med rådgivning og ved opstilling og revision af virksomheders årsregnskab.

Den foreliggende aftale giver allerede nu anledning til spørgsmål og overvejelser:

  • Skal de valuarvurderinger, der udarbejdes fra nu af og frem til ikrafttrædelsen af loven, udarbejdes efter de forventede, nye regler i henhold til aftalen, eller efter de hidtidige regler? En valuarvurdering baserer sig jo på budgetter og forventninger til fremtiden, hvor de nye regler må forventes at gælde.
  • Kræver det ny generalforsamling, hvis en andelsboligforening indhenter en ny valuarvurdering?
  • Gælder valuarvurderingen og den offentlige vurdering, der begge kan fastlåses, i realiteten tidsubegrænset, således at et senere andelskronefald kan opvejes af denne kunstige ejendomsværdi?
  • Hvordan ser pengeinstitutter og realkreditinstitutterne på den kunstige andelskroneværdi baseret på en fastlåst valuarvurdering eller offentlig vurdering? Dette har betydning for både foreningens og den enkelte andelshavers belåningsmuligheder.
  • Er reglen om 4/5 tilslutning ved andelsforeningernes opløsning i alle tilfælde et tilstrækkeligt effektivt værn mod, at ejendommen sælges til en investor, som ser muligheder i at undgå den 5-årige karensperiode? 

Det kan være relevant med en konkret beskrivelse af usikkerhederne i andelsboligforeningers årsrapport. Det kan også være relevant at adressere sådanne forhold ved revisionen, ligesom revisor bør overveje, om forhold skal omtales i revisors erklæring som en fremhævelse. Overvejelserne kan være relevante for både investeringsejendomme og andelsboligforeninger. 

Se hele aftalen her

Medlemsfordele

Med et medlemsskab får du bl.a.

Et politisk talerør
Analyser og surveys
Rabat på kurser

Bliv medlem af FSR

Tilmeld dig nu